Kiedy warto zrobić badanie termowizyjne budynku? 5 sytuacji dla zarządcy

Na webinarze SkySnap z serii Drony w Nieruchomościach (27.10.2026) o termowizji budynków opowiadał Grzegorz Grzelecki z Termotesty.pl. Od 15 lat zajmuje się diagnostyką termowizyjną i testami szczelności budynków. Poniżej zebraliśmy jego odpowiedź na pytanie, które zarządcy zadają najczęściej: kiedy badanie termowizyjne budynku ma sens, a kiedy to wyrzucone pieniądze.

Kamera termowizyjna rejestruje promieniowanie podczerwone i na tej podstawie pokazuje temperaturę powierzchni ścian, dachu i okien. To termografia, czyli metoda, która zamienia niewidoczne ciepło w obraz. Na termogramie widać miejsca, którędy ucieka ciepło, a czasem też wilgoć w przegrodach.

Ważne zastrzeżenie od Grzegorza: kamera nie widzi przez ściany ani przez szkło. Mierzy tylko powierzchnię. Dlatego wynik zawsze interpretuje termografista, a w razie wątpliwości potwierdza go odkrywką albo dodatkowym pomiarem.

Z drona badasz cały dach i elewacje naraz, w tych samych warunkach. Kamerą ręczną sprawdza się mieszkania od środka: okna, narożniki, połączenia ścian ze stropem.

Grzegorz zaczął przekornie, od „zawsze warto”. Zaraz potem dodał dwa warunki. Badanie musi odpowiadać na konkretne pytanie i musi być zrobione w odpowiednich warunkach. W praktyce zarządcy zamawiają termowizję w pięciu sytuacjach.

1. Odbiór termomodernizacji, zanim minie gwarancja

Po dociepleniu budynku termowizja pokazuje, czy izolacja jest ciągła i czy nie zostały mostki termiczne, np. przy nadprożach albo płytach balkonowych. Najlepiej zrobić ją przed upływem gwarancji wykonawcy. Masz wtedy udokumentowane usterki i czas na reklamację. To samo dotyczy rękojmi przy budynku kupionym od dewelopera. Różnice opisaliśmy w tekście rękojmia a gwarancja na budynek.

2. Przed remontem albo termomodernizacją

Jeśli po rachunkach widzisz, że budynek jest energochłonny, Grzegorz radzi połączyć audyt energetyczny z badaniem termowizyjnym. Audyt liczy zapotrzebowanie na energię, termowizja pokazuje konkretne miejsca strat. Razem podpowiadają, na co zwrócić uwagę przy termomodernizacji i jaką grubość izolacji przyjąć. Czasem okazuje się, że wcale nie trzeba jej zwiększać.

Zasady audytu energetycznego określa ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów.

3. Skargi mieszkańców na zimno, wilgoć i rachunki

Mieszkańcy zgłaszają zimne ściany, grzyb, skraplającą się wodę albo wysokie rachunki za ogrzewanie. Termowizja razem z informacją o budowie przegród pokazuje, skąd to się bierze. Czy to wykraplanie w punkcie rosy, czy zawilgocenie przez uszkodzoną obróbkę blacharską albo rynnę.

Grzegorz zaczyna od zewnątrz. Nalot dronem pokazuje główne miejsca strat ciepła: brak izolacji na elewacji, betonowe nadproża, słabo docieplony dach, stare okna i uszkodzone pakiety szybowe. Pomaga też porównanie z sąsiednim, nowym i dobrze wykonanym budynkiem.

Jeśli z zewnątrz niewiele widać, przyczyny szuka się w środku. Chodzi o nieszczelną stolarkę, szachty instalacyjne i inne miejsca, przez które ciepło ucieka razem z powietrzem. Przykład z webinaru: w mieszkaniu ze skargami na zimno pakiety szybowe były sprawne, ale okno było źle wyregulowane i nie dociskało uszczelki. Wystarczyła regulacja.

4. Przed zakupem budynku

Ogrzewanie to jeden z głównych kosztów utrzymania budynku. Problemy wykryte przed zakupem są więc dobrym argumentem w negocjacji ceny, a czasem sygnałem, żeby zrezygnować. Pozwalają też oszacować koszt termomodernizacji albo napraw. Przy okazji termowizji dron robi zdjęcia w świetle widzialnym, więc od razu widać też uszkodzenia mechaniczne.

Jest jeden haczyk: termowizja przed zakupem ma sens tylko w sezonie grzewczym. Latem brakuje różnicy temperatur. Wtedy szczelność sprawdza się testem Blower Door według ISO 9972, a stan dachu i elewacji inspekcją wizualną z drona. Przy obiektach komercyjnych termowizja jest elementem due diligence, obok historii rachunków za ogrzewanie.

5. Fotowoltaika na dachu

Tu jest odwrotnie niż przy budynku: instalację PV warto sprawdzać regularnie. Zwarcia, uszkodzone diody bocznikujące, hot-spoty i mikropęknięcia obniżają produkcję energii i wydłużają zwrot z inwestycji. Przegrzewające się przewody mogą nawet doprowadzić do pożaru.

Grzegorz opowiedział o instalacji przemysłowej, w której panele uszkodzono już przy montażu. Mikropęknięcia obniżały produkcję o około 30% przez 3 lata, zanim ktoś zrobił oblot. Fotowoltaikę bada się według IEC TS 62446-3, wiosną i latem. Zobacz, jak wygląda inspekcja fotowoltaiki dronem.

Budynku raczej nie. Według Grzegorza wystarczy jedno badanie, gdy jest powód: zakup, problemy z ciepłem albo planowany remont. Warto je powtórzyć kilka lat po termomodernizacji i porównać oba wyniki. W Portalu SkySnap takie porównanie rok do roku masz w jednym miejscu.

Inaczej jest z fotowoltaiką, którą sprawdza się regularnie. Osobna sprawa to wizualna inspekcja dachu, którą robi się raz w roku, najlepiej jesienią. Coroczną kontrolę elementów budynku narażonych na wpływy atmosferyczne nakazuje art. 62 Prawa budowlanego. Taką kontrolę wygodnie zrobić przy inspekcji dachu dronem.

Gdy nie ma odpowiednich warunków. Termowizję budynku robi się tylko w sezonie grzewczym, mniej więcej od końca października do lutego albo marca. Potrzebna jest stabilna różnica temperatur między wnętrzem a otoczeniem. Latem, gdy w środku i na zewnątrz jest po 20 °C, kamera pokaże po prostu jednolitą temperaturę.

Jak ujął to Grzegorz, „sztuką jest zrobić badanie, na podstawie którego nie wyciągniemy sensownych wniosków”. Dlatego termin pomiaru powinien zaproponować wykonawca, a nie zleceniodawca. Szczegóły opisaliśmy w artykule kiedy robić termowizję budynku i jakie warunki są potrzebne.

Do wyceny wystarczy adres budynku i informacja, co chcesz sprawdzić. Im więcej powiesz o celu badania, tym łatwiej dobrać zakres: sam dach, elewacje, a może też kilka mieszkań od środka. Cena zależy od powierzchni, liczby budynków i zakresu. Przy kilku budynkach jednego zarządcy koszt na budynek jest niższy.

Pomiar trwa jedną noc albo poranek, raport jest gotowy w ciągu kilku dni roboczych. Wszystko, co zarządca powinien wiedzieć o termowizji, zebraliśmy na stronie termowizja budynków dla zarządców i wspólnot. Całą rozmowę z Grzegorzem obejrzysz w nagraniu webinaru.

• Badanie termowizyjne budynku wykonuje się tylko w sezonie grzewczym, zwykle od listopada do lutego.
• Kamera termowizyjna mierzy temperaturę powierzchni i nie widzi przez ściany ani przez szkło.
• Termowizję po termomodernizacji najlepiej zrobić przed upływem gwarancji wykonawcy.
• Budynku nie trzeba badać cyklicznie, a instalację fotowoltaiczną warto sprawdzać regularnie.
• Latem szczelność budynku sprawdza się testem Blower Door według ISO 9972.
• Pomiar trwa jedną noc albo poranek, a raport jest gotowy w ciągu kilku dni roboczych.

• Termowizja budynków dla zarządców i wspólnot
• Kiedy robić termowizję budynku: warunki pomiaru i najlepszy miesiąc
• Webinar 27.10: Drony w Nieruchomościach, Termowizja
• Termowizja z drona: co pokazuje inspekcja budynku
• Termowizja dronem budynków

A thermal imaging survey of a building makes sense when it answers a specific question: acceptance of thermal retrofit works before the contractor’s guarantee expires, planning a renovation, residents’ complaints about cold and damp, or a building purchase. Measurements are only reliable in the heating season. A building does not need to be surveyed every year, but rooftop PV systems should be checked regularly.