Na webinarze SkySnap z serii Drony w Nieruchomościach gościła adwokat Lilianna Wiech, która na co dzień prowadzi spory z rękojmi i gwarancji w budownictwie. Poniżej wyjaśniamy różnice w oparciu o jej wiedzę oraz aktualny stan prawny po nowelizacji ustawy deweloperskiej z września 2025 roku.
Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność dewelopera za wady budynku, trwa 5 lat od wydania i działa z mocy prawa. Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie, którego zakres i czas zależą od umowy. Z tej samej wady nie możesz dochodzić obu roszczeń naraz, musisz wybrać jedną drogę. Dla zarządców i wspólnot rękojmia jest zwykle silniejsza.
Czym jest rękojmia deweloperska?
Rękojmia to odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej, uregulowana w Kodeksie cywilnym (art. 556 i następne). Deweloper odpowiada wobec nabywcy jak każdy sprzedawca. Jak tłumaczyła mecenas Wiech, rękojmia opiera się na zasadzie ryzyka. Nie ma znaczenia, czy deweloper zawinił przy wyborze wykonawcy. Liczy się samo zaistnienie wady w określonym czasie.
To kluczowa cecha. Nie musisz udowadniać winy. Wystarczy wykazać, że wada istniała i ujawniła się w okresie ochrony. Odpowiedzialność z rękojmi jest niezależna od winy sprzedawcy w wydaniu rzeczy wadliwej ani od jego wiedzy o wadzie.
Dla nieruchomości okres rękojmi wynosi 5 lat od dnia wydania lokalu. Ten termin jest co do zasady nieusuwalny wobec konsumenta. Deweloper nie może go skrócić ani wyłączyć zapisem w umowie.
Czym jest gwarancja dewelopera?
Gwarancja to coś zupełnie innego. To dobrowolne oświadczenie, najczęściej producenta lub dystrybutora, czasem samego dewelopera. Jej treść zależy od umowy. To gwarant decyduje, co obejmuje, na jak długo i jakie daje uprawnienia.
W praktyce gwarancja dewelopera bywa krótsza niż rękojmia. Jeśli okres gwarancji nie zostanie określony, przyjmuje się, że wynosi dwa lata od daty odbioru technicznego lokalu. Często ogranicza się też do konkretnych elementów: okien, drzwi, instalacji, urządzeń. To, co jest poza kartą gwarancyjną, gwarancją nie jest objęte.
| Rękojmia | Gwarancja | |
|---|---|---|
| Podstawa | Ustawa | Umowa |
| Czas | 5 lat | Dowolny, często 2 lata |
| Zakres | Wszystkie wady | Tylko z karty |
| Wina | Bez znaczenia | Zależy od zapisów |
| Kto odpowiada | Deweloper (sprzedawca) | Gwarant |
Rękojmia a gwarancja: której drogi użyć?
Tu pojawia się najważniejsza zasada, którą podkreśliła mecenas Wiech. Uprawnienia z rękojmi i z gwarancji są od siebie niezależne, ale z tej samej wady nie możesz dochodzić obu roszczeń równolegle. Musisz wybrać jedną drogę.
Ten wybór ma znaczenie praktyczne. Raz wybrana instytucja wiąże Cię do końca istnienia wady. Dlatego przygotowując wezwanie do dewelopera, trzeba jasno wskazać podstawę i czego się domagasz.
Dla zarządcy i wspólnoty rękojmia jest zwykle silniejszym narzędziem przy wadach części wspólnych. Daje szerszy zakres, działa z mocy prawa i nie zależy od dobrej woli dewelopera zapisanej w karcie. Gwarancja bywa wygodniejsza tylko przy drobnych usterkach konkretnych urządzeń, gdzie serwis jest szybki i bezsporny.
Jakie roszczenia daje rękojmia?
Mecenas Wiech wskazała trzy główne roszczenia nabywcy, gdy wada ujawni się w okresie rękojmi:
- obniżenie ceny
- naprawienie wady, czyli przywrócenie stanu zgodnego z umową
- odstąpienie od umowy, ale tylko przy wadzie istotnej
Przy częściach wspólnych jest ważny niuans. Obniżenie ceny dotyczy tylko danego nabywcy lokalu i jego udziału. Żądanie naprawy działa inaczej. Współwłaściciel może go dochodzić z korzyścią dla całej wspólnoty, bo naprawiona zostaje sama część wspólna.
Co zmieniło się we wrześniu 2025?
Przez pewien czas sytuacja nabywców kupujących na umowie deweloperskiej była gorsza. Poprzednia ustawa deweloperska z 2011 roku odsyłała do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi, ale nowa ustawa z 2021 roku już takiego odniesienia nie zawierała. Odpowiedzialność opierała się wtedy na ogólnych zasadach za nienależyte wykonanie umowy, co jest trudniejsze w dochodzeniu.
To się zmieniło. Od 9 września 2025 roku dodano nowy art. 41a ustawy deweloperskiej, który przywrócił rękojmię za wady. Jak ujęła to mecenas Wiech, reżim odpowiedzialności dewelopera jako sprzedawcy wrócił do nabywców. W praktyce niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie w trakcie budowy czy już ukończone, lokal jest objęty rękojmią za wady.
To stosunkowo świeża zmiana, więc orzecznictwo dopiero się tworzy. Konkretne numery artykułów i ich zastosowanie do Twojej sytuacji warto potwierdzić z prawnikiem.
Kluczowe fakty o rękojmi i gwarancji
- Rękojmia za wady nieruchomości trwa 5 lat od dnia wydania lokalu.
- Rękojmia działa z mocy prawa i nie wymaga zapisu w umowie.
- Wobec konsumenta deweloper nie może rękojmi wyłączyć ani skrócić.
- Gwarancja jest dobrowolna, a jej zakres i czas określa dokument gwarancyjny.
- Brak określenia okresu gwarancji oznacza domyślnie 2 lata od odbioru.
- Z tej samej wady nie można dochodzić rękojmi i gwarancji równolegle.
- Art. 41a ustawy deweloperskiej przywrócił rękojmię od 9 września 2025 roku.
Gdzie w tym wszystkim jest dron?
Niezależnie od tego, którą drogę wybierzesz, wszystko zaczyna się od dowodu. Bez udokumentowanej wady deweloper po prostu odrzuca zgłoszenie. Najdroższe wady są na dachu, attykach i balkonach, czyli tam, gdzie z ziemi ich nie widać.
Inspekcja dronem zbiera ten materiał szybko i bezpiecznie. Dostajesz setki zdjęć wysokiej rozdzielczości, model 3D budynku, ortofotomapę i raport z datą oraz lokalizacją każdej wady. To jest materiał, na którym potem pracuje biegły. Jak powiedziała mecenas Wiech, taka dokumentacja jest dla niej w sporze wręcz niezbędna.
FAQ
Najczęściej zadawane pytania
+Czy mogę korzystać z rękojmi i gwarancji jednocześnie?
Masz oba uprawnienia, ale nie z tej samej wady naraz. Przy konkretnej usterce wybierasz jedną podstawę i ona Cię wiąże do końca istnienia wady.
+Ile trwa rękojmia na części wspólne budynku?
Co do zasady 5 lat od wydania. Przy częściach wspólnych bieg terminu bywa złożony, bo zależy od dat przeniesienia własności poszczególnych lokali.
+Czy gwarancja może być dłuższa niż rękojmia?
Tak, zdarza się to przy niektórych elementach albo urządzeniach. Krótsza gwarancja nie odbiera Ci jednak praw z 5-letniej rękojmi.
+Kto odpowiada z rękojmi: deweloper czy producent okien?
Z rękojmi odpowiada sprzedawca, czyli deweloper. Z gwarancji na konkretne urządzenie często odpowiada jego producent.
+Czy rękojmia obejmuje części wspólne, jak dach i elewacja?
Tak. Rękojmia obejmuje wady fizyczne całego budynku, w tym dachu, elewacji, balkonów i instalacji wspólnych.
Powiązane materiały SkySnap
Summary in English
Rękojmia (statutory warranty) and gwarancja (voluntary guarantee) are two separate legal regimes a property manager can use against a developer. Rękojmia lasts five years from handover, applies by law, and covers all defects including common areas, while a guarantee is voluntary and limited to its written terms. You cannot pursue both for the same defect, so the choice matters. SkySnap drone inspections produce the dated, located evidence that makes either claim defensible.
Umów spotkanie
Masz wady na budynku i nie wiesz, czy zdążysz przed końcem rękojmi? Umów konsultację, sprawdzimy obiekt i przygotujemy dokumentację, którą można wykorzystać w zgłoszeniu do dewelopera. Umów spotkanie
Darmowa checklista
Dzięki tej checkliście dowiedz się krok po kroku co robić przed, podczas, po inspekcji dachów dronem
Spis treści:
Podoba Ci się artykuł? Podziel się nim z innymi!
Podoba Ci się artykuł? Podziel się nim z innymi!
Porady, wiadomości, spostrzeżenia
Powiązane artykuły
Sprawdź nasze artykuły i poznaj najnowsze informacje z branży.
