Webinar: 27.10 Drony w Nieruchomościach – Termowizja

Badanie termowizyjne budynku robi się tylko w sezonie grzewczym, zwykle od listopada do lutego, przy stabilnej różnicy temperatur wewnątrz i na zewnątrz, w praktyce co najmniej ok. 15°C. Dron z kamerą termowizyjną i RGB to najszybsza metoda oceny elewacji i dachu z zewnątrz. Raport powinien przygotować termografista z certyfikatem poziomu 2.

• Termin badania proponuje termografista, nie zleceniodawca. Termogram zrobiony w złych warunkach, np. gdy temperatura przechodzi przez zero, nadaje się tylko do kosza.
• Przeciek dachu płaskiego szukasz latem, a mostki termiczne zimą. Mokra plama pod membraną nagrzewa się w słońcu, a po zmroku stygnie wolniej niż reszta dachu.
• Zimne mieszkanie to nie zawsze brak ocieplenia. Czasem okno jest po prostu źle wyregulowane i nie dociąga do uszczelki. Taki problem naprawia się od ręki.
• Uszkodzone panele potrafią zabrać 30% produkcji. W jednej przemysłowej instalacji mikropęknięcia z montażu obniżały produkcję o 30% przez 3 lata, zanim ktoś zrobił nalot.
• Raport ma Ci powiedzieć, co naprawić najpierw. Dobry raport opisuje przyczynę każdego problemu, sposób naprawy i priorytet, a przy powtarzanych badaniach pokazuje, czy remont zadziałał.

Grzegorz Grzelecki odpowiedział przekornie, że zawsze. Najbardziej opłaca się jednak w kilku sytuacjach:

• Przed zakupem nieruchomości. Ogrzewanie to jeden z głównych kosztów budynku. Wykryte wady dają argument do negocjacji ceny albo pozwalają oszacować koszty termomodernizacji i napraw. Przy okazji termowizji dron robi też zdjęcia w świetle widzialnym, więc widać także inne uszkodzenia.
• Przed upływem gwarancji lub rękojmi. Jeśli budynek nie został sprawdzony przy zakupie, jest jeszcze czas, żeby zrobić to w sensownym terminie.
• Przy wysokich rachunkach za ogrzewanie. Warto połączyć audyt energetyczny z termowizją. Pokaże, na co zwrócić uwagę przy termomodernizacji, czasem nawet to, że grubość izolacji można zmniejszyć.
• Przy skargach mieszkańców. Brak komfortu cieplnego, wilgoć, grzyb, skraplanie w punkcie rosy. Kamera razem z informacją o budowie przegród pokaże, czy to punkt rosy, czy zawilgocenie przez uszkodzoną obróbkę albo rynnę.

Skąd skargi na zimno? Oględziny z drona od zewnątrz pokazują ogólny stan budynku. Porównanie z pobliskim, nowym i dobrze wykonanym budynkiem pozwala ocenić, czy straty ciepła są duże. Zwykle uciekają przez elewację bez izolacji, wystające betonowe nadproża, słabo zaizolowany dach, stare okna albo uszkodzone pakiety szybowe. Jeśli z zewnątrz niewiele widać, trzeba szukać w środku: nieszczelności przy stolarce, w szachtach instalacyjnych i innych miejscach, przez które ciepło ucieka z powietrzem.

Czy termowizję trzeba powtarzać? Przy budynku raczej nie. Wystarczy ją zrobić przy zakupie, przy problemach albo przed remontem. Inaczej jest z fotowoltaiką, którą warto badać regularnie.

Termin badania powinien zaproponować termografista, a nie zleceniodawca. Badanie zrobione „na jutro” w złych warunkach da termogramy, których nie da się zinterpretować.

Warunki:

• Sezon grzewczy. W środku budynek jest normalnie użytkowany i ogrzewany do stabilnej temperatury, na zewnątrz jest stabilnie i zimno.
• Wystarczająca różnica temperatur. Grzegorz Grzelecki liczy minimum wzorem 3/U, gdzie U to współczynnik przenikania ciepła przegrody. W praktyce przyjmuje się zwykle co najmniej 10-15°C.
• Pogoda. Idealnie: bez deszczu, mgły i wiatru, z niskimi chmurami, które jak kołderka ograniczają wahania temperatury między dniem a nocą do ok. 5°C. Ktoś podobno policzył, że takich idealnych dni jest w sezonie jeden, więc w praktyce szuka się warunków optymalnych.
• Bez przejść przez zero. Zamarzająca woda oddaje ciepło, a topniejący lód je pochłania. Na termogramie nie da się wtedy odróżnić mostka termicznego od tego zjawiska.

Ile stopni różnicy trzeba? Wzór, którym posługuje się Grzegorz Grzelecki: ΔT ≥ 3/U. Stary budynek, U = 0,5 → min. 6°C różnicy. Nowy budynek, U = 0,1 → min. 30°C różnicy. Typowy budynek sprzed kilku lat → w praktyce ok. 15°C.

Typowe okno na badanie to od początku listopada do końca lutego, czasem do marca, zależnie od zimy. Czy da się w październiku? W niektórych latach tak. W dniu webinaru, 27 października, w nocy było -1°C, a w dzień 12-14°C: przejście przez zero i wahania rzędu 15-20°C, więc taki dzień odpada. Grzegorz Grzelecki radzi zgłosić się wcześniej, a termografista zaproponuje najbliższy termin z dobrymi warunkami.

Kamera rejestruje promieniowanie podczerwone w paśmie, w którym przenoszone jest najwięcej energii cieplnej. Co da się z tego wyczytać?

• Zawilgocenie ścian i izolacji, np. wełny. Parująca woda chłodzi powierzchnię, więc mokre miejsca widać jako chłodniejsze plamy.
• Ubytki izolacji i mostki termiczne jako cieplejsze plamy i pasy od zewnątrz.
• Przebieg i awarie instalacji w środku: centralnego ogrzewania, ciepłej wody, ogrzewania podłogowego. Przydaje się przy remoncie, żeby nie przewiercić rury.
• Przegrzewające się elementy rozdzielni elektrycznych. Według Grzegorza Grzeleckiego ubezpieczyciele coraz częściej oczekują takich przeglądów, bo wykrywają ryzyko pożaru wcześniej, a ubezpieczenie z badaniem bywa tańsze.
• Uszkodzenia paneli fotowoltaicznych.

„Termowizja nie widzi przez szkło, nie widzi przez ściany. To nie jest rentgen.” Grzegorz Grzelecki, ekspert termowizji

Czego termowizja nie pokaże?

• Temperatury powietrza. Mierzy temperaturę powierzchni. Żeby ją policzyć, model w kamerze musi uwzględnić emisyjność, temperaturę otoczenia, wilgotność powietrza i odległość. Temperaturę powietrza da się odczytać pośrednio, np. z powierzchni znaku drogowego.
• Tego, co za szkłem i ścianą. Szkło zatrzymuje promieniowanie podczerwone. Same szyby da się badać z emisyjnością ok. 0,84. Uszkodzony pakiet szybowy ma zimne „jajko” na środku, bo ulotnił się gaz.
• Grubości izolacji i konstrukcji. Pośrednio można ocenić izolacyjność przegrody, ale żeby wiedzieć, co jest pod izolacją, potrzebna jest odkrywka albo projekt budynku.
• Czegokolwiek bez różnicy temperatur. Latem przy 20°C w środku i na zewnątrz nie ma przepływu ciepła, więc nie ma czego mierzyć.
• Wpływu wad na produkcję prądu. Przy fotowoltaice trzeba to sprawdzić w danych z falownika albo badaniem prądowo-napięciowym.

Elementy o niskiej emisyjności, np. błyszczącą blachę czy szkło, lepiej pomijać w analizie, zwłaszcza z zewnątrz. Zdjęcie RGB robione równolegle z termogramem pomaga ustalić, z czym ma się do czynienia.

Mostki termiczne. Od zewnątrz widać je jako cieplejsze pasy i kształty: betonowe nadproża nad oknami, daszki nad klatkami schodowymi, niezaizolowane pionowe elementy żelbetowe, attyki i świetliki na dachu. Grzegorz Grzelecki pokazał blok, w którym wspólnota dociepliła tylko górną połowę budynku. Według niego narobiło to więcej problemów niż brak ocieplenia.

Nieszczelności powietrzne. W budynku z wentylacją grawitacyjną w sezonie grzewczym działa efekt komina: dolna połowa zasysa powietrze, więc nieszczelności nie widać od zewnątrz, a w górnej powstaje nadciśnienie i tam je widać. Przy ociepleniu klejonym na placki między styropianem a murem tworzy się komin, który wylatuje przez źle wykonaną obróbkę na szczycie. Widać to jako ciepły pas przy obróbce.

Kamera wykrywa promieniowanie i przewodzenie, a konwekcję tylko pośrednio. Ogólną szczelność budynku mierzy się testem blower door i wskaźnikiem n50, czyli liczbą wymian powietrza na godzinę przy różnicy ciśnień 50 Pa. Zalecane maksima to 3,0 dla budynków z wentylacją grawitacyjną, 1,5 dla budynków z wentylacją mechaniczną i 0,6 dla budynków pasywnych.

Przecieki dachu płaskiego. Tu termowizja działa najlepiej latem. Po deszczu woda wnika pod membranę, słońce nagrzewa mokre miejsce, a po zachodzie suchy dach szybko stygnie. Mokra plama ma większą pojemność cieplną, więc stygnie wolniej i na termogramie widać ją jako ciepłą. Na przykładzie kompleksu garaży Grzegorz Grzelecki wskazał jeden punkt nieszczelności, przez który woda zawilgacała też niższy garaż. Przy dachu skierowanym na południe badanie poza latem bywa możliwe, ale to kwestia indywidualnej oceny.

Z zewnątrz czy od środka? Najlepiej oba. Z drona od zewnątrz masz obraz całego budynku w podczerwieni i świetle widzialnym, w tym sprawność pakietów szybowych. Od środka warto badać lokale, w których mieszkańcy zgłaszają zimno, przeciągi albo wysokie rachunki. W jednym przypadku szyba była sprawna, a problemem okazało się źle wyregulowane okno, które nie dociągało do uszczelki. Badanie zewnętrzne i wewnętrzne w dobrych warunkach to kilka dni pracy.

Fotowoltaikę bada się zupełnie inaczej niż budynek i warto to robić regularnie. Zwarcia, uszkodzone diody, hotspoty i mikropęknięcia obniżają produkcję energii i wydłużają zwrot z inwestycji. Czasem wyłączają całą instalację, a przegrzewające się przewody mogą doprowadzić do pożaru.

Warunki badania:

• nasłonecznienie co najmniej 600 W/m², czyli ok. 60% maksymalnej mocy, jaka u nas występuje,
• instalacja pracuje i oddaje energię, co sprawdzasz w danych z falownika albo z chmury,
• bez chmur, bo cień chmury częściowo wyłącza dużą instalację,
• sezon od wiosny do wczesnej jesieni. W 2026 roku warunki były do końca września.

Na przykładzie instalacji przemysłowej Grzegorz Grzelecki pokazał uszkodzone diody bocznikujące, przez które wyłączała się część albo 1/3 panelu, oraz pojedyncze niepracujące ogniwa. Niepracujący fragment nie oddaje energii do falownika, tylko zamienia ją w ciepło, więc na termogramie świeci jaśniej. Z takiego obrazu da się wskazać do wymiany konkretne panele.

Na farmie fotowoltaicznej nie ma sensownej alternatywy dla drona. Megawaty instalacji można oblecieć w ok. godzinę, a wyniki są gotowe następnego dnia albo w ciągu kilku dni. Przy źle wykonanych instalacjach straty sięgają nawet 30%. W jednej z instalacji przemysłowych panele popękały już przy wnoszeniu na dach i przez 3 lata produkowały o 30% mniej, zanim nalot to wykazał.

Według Grzegorza Grzeleckiego dobry raport:

1. Potwierdza warunki. Temperatura wewnątrz i na zewnątrz, przebieg temperatury w dzień i w nocy przez 2-3 dni przed badaniem, nasłonecznienie, wahania i przejścia przez zero.
2. Pokazuje i opisuje problemy. Co to jest, jaka jest przyczyna i jak to usunąć. Taki opis można od razu przekazać wykonawcy do wyceny.
3. Klasyfikuje każde miejsce. Brak problemu, do obserwacji z kolejnym badaniem za rok, pogarszające się, np. degradacja izolacji, korozja czy rosnące zawilgocenie, albo do pilnej naprawy.
4. Nadaje priorytety. Od rzeczy do usunięcia od razu po drobiazgi, które nie wpływają istotnie na koszty.
5. Jest podpisany przez kogoś z kwalifikacjami.

„Brak problemu też jest dobrym wnioskiem.” Grzegorz Grzelecki, ekspert termowizji

Raport z termowizji dronem powinien określać badany obiekt i cel badania, bo od celu zależy, na czym się skupić: elewacji, mostkach, dachu czy zawilgoceniach. Zawiera zdjęcia RGB i termogramy, opis wagi każdego problemu, przybliżoną powierzchnię i wpływ na energochłonność budynku. W SkySnap raport jest dostępny w wersji elektronicznej i w Portalu SkySnap, często razem z modelem 3D budynku. Przy badaniach powtarzanych co roku widać, czy problem się pogłębia, czy został naprawiony. Jeśli remont nie przyniósł efektu, porównanie rok do roku jest podstawą reklamacji u wykonawcy.

Jak czytać termogram? Podczerwień nie ma kolorów, więc kamera używa palet barwnych dobranych tak, żeby problemy były jak najlepiej widoczne. Na pokazanym termogramie im jaśniej, tym cieplej i tym większe straty ciepła. Niebo z niskimi chmurami miało ok. -5°C, a świecące mostki termiczne od +5 do +7°C. Do każdego termogramu powinna być dołączona skala, a na nim punkty i obszary pomiarowe ze średnią, maksymalną albo punktową temperaturą. Skalę można regulować, więc kolory się zmieniają.

„Skupiać się należy na obszarach pomiarowych i konkretnych liczbach, a nie na kolorach.” Grzegorz Grzelecki, ekspert termowizji

Do czego wykorzystać raport? Tomasz Odrobiński wymienił zastosowania, o których mówią klienci SkySnap:

• zebrania wspólnoty i rady nadzorczej oraz argumentacja zakresu remontu,
• plan funduszu remontowego i priorytety: które budynki i ściany, kiedy i w jakiej kolejności,
• reklamacje w okresie rękojmi, np. przy nieszczelnym dachu albo źle wykonanej robocie,
• rozmowy z ubezpieczycielem i audytorem energetycznym,
• dokumentacja w sporze z wykonawcą,
• regularne utrzymanie budynków komercyjnych, zwykle razem z inspekcją RGB.

Wielu klientów zamawia najpierw inspekcję RGB, a do termowizji wraca, gdy pozwolą warunki. To dobre połączenie np. przed końcem rękojmi.

O co zapytać wykonawcę (Tomasz Odrobiński):

• jakie kwalifikacje ma osoba, która wykona badanie i raport,
• na jakim sprzęcie wykona badanie, bo od sprzętu zależy dokładność,
• czy może pokazać przykładowy raport,
• jakie ma podobne realizacje, np. budynki komercyjne albo przecieki dachów,
• czy nie ma konfliktu interesów. Czasem warto zaprosić zewnętrzną, niezależną firmę,
• czy ma certyfikat ISO, który gwarantuje trzymanie się procedur i dbanie o bezpieczeństwo danych. SkySnap taki certyfikat ma.

Certyfikaty termografisty (Grzegorz Grzelecki): w branży przyjęło się, że badanie wykonuje termografista z certyfikatem poziomu 1, a raport przygotowuje termografista poziomu 2. Poziom 1 to tygodniowy kurs i egzamin. Taka osoba dba o warunki, wie, jak traktować materiały o niskiej emisyjności, i dostarcza termogramy. Poziom 2 wymaga poziomu 1, udokumentowanej praktyki (zależnie od systemu certyfikacji od pół roku do 2 lat), kolejnego kursu i egzaminu, a certyfikaty odnawia się co 5 lat. Kwalifikacji wymagają też ubezpieczyciele, np. przy przeglądach rozdzielni.

„(…) wnioski, z których można skorzystać, a nie jakieś dyrdymały, że jest ciepło albo zimno.” Grzegorz Grzelecki, o raportach termografisty poziomu 2

Dron czy kamera ręczna? Grzegorz Grzelecki długo bronił się przed dronami, bo ich kamery termowizyjne miały słabe parametry. Dziś rozdzielczość i czułość termiczna są na tyle dobre, że dron z termowizją i RGB to według niego najszybsza i jedna z najtańszych nieinwazyjnych metod badania elewacji i dachu od zewnątrz. Dach i wysokie partie elewacji były dla kamer ręcznych praktycznie niedostępne bez podnośnika. Kamera ręczna zostaje do badań w środku lokali.

Ile to kosztuje? Cena zależy od rodzaju obiektu (mieszkalny, komercyjny, logistyczny), powierzchni, liczby budynków i ich lokalizacji oraz zakresu, np. tylko dach przy przeciekach. Kilka budynków jednego zarządcy oznacza niższy koszt na budynek. Orientacyjnie: od 1500 zł za stosunkowo mały budynek do kilkunastu tysięcy złotych za budynek, zależnie od wielkości, stopnia skomplikowania i celu badania. Pomiary to jedna noc albo poranek, raport kilka dni. Do wyceny wystarczy adres i informacja, co chcesz sprawdzić.

Proces w SkySnap ma cztery kroki: rozpoznanie, nalot, analiza i raport udostępniony razem z danymi cyfrowymi w Portalu SkySnap.

Czy termowizję budynku można robić latem? Mostków termicznych i problemów z izolacyjnością latem nie zbadasz, bo nie ma wystarczającej różnicy temperatur między wnętrzem a otoczeniem. Latem warto natomiast szukać nieszczelności membran na dachach płaskich. Potrzebna jest wtedy duża moc słońca, żeby nagrzać wodę, która dostała się pod membranę, a samo badanie robi się po zachodzie słońca, gdy reszta dachu już ostygnie.

Czy przed badaniem trzeba montować w budynku rejestratory temperatury i wilgotności? Według Grzegorza Grzeleckiego kluczowa jest temperatura zewnętrzna. W środku wystarczy stabilna temperatura, np. 22°C plus minus 1°C, bez kręcenia kaloryferami w zakresie od 15 do 25°C. Warunki zewnętrzne, czyli to, jak bardzo wahała się temperatura i czy przechodziła przez zero, termografista odczytuje z danych historycznych i pokazuje na wykresach w raporcie.

Czy można dostać prezentację, żeby pokazać ją członkom wspólnoty? Tak. SkySnap chętnie wysyła takie materiały i zwykle prezentacja wystarcza, żeby przekonać wspólnotę. Czasem przedstawiciele SkySnap dołączają na chwilę do zebrania wspólnoty jako goście i odpowiadają na pytania mieszkańców. Po prezentację możesz napisać do SkySnap albo pobrać pakiet materiałów ze strony. To dobry sposób, żeby przygotować wspólnotę do decyzji o badaniu i jego zakresie.

Czy rynek usług termowizyjnych jest nasycony? Zależy od segmentu. Rynek badań domów prywatnych jest nasycony, ale wygrywa w nim cena: amatorzy robią badanie domu jednorodzinnego za 200-300 zł, z raportem, który niewiele wnosi. Rzetelnych firm w tym segmencie jest według Grzegorza Grzeleckiego kilka w Polsce. Firm, które profesjonalnie obsługują budynki zarządzane i komercyjne, łącząc termowizję z RGB i modelami 3D, też jest niewiele, więc ten rynek nie jest nasycony.

Czy SkySnap działa w Krakowie i innych miastach? Tak. SkySnap działa we wszystkich dużych miastach, sam albo z partnerami. Współpracuje z firmami dronowymi, które w swoich miastach obsługują klientów, zbierają dane i korzystają z metodologii oraz ekspertów SkySnap. Dzięki temu zasięg jest ogólnopolski, a klient ma lokalnego wykonawcę. Firmy dronowe zainteresowane takim modelem współpracy mogą się zgłosić bezpośrednio do SkySnap.

• Inspekcje dachów dronem (webinar 23.04.2026) – 9 przypadków z raportów, w tym termowizja paneli fotowoltaicznych i hotspoty.
• Inspekcje balkonów i fasad dronem (webinar 19.05.2026) – 7 uszkodzeń elewacji i balkonów, skala istotności 1-5.
• Rękojmia deweloperska (webinar 25.06.2026) – jak udokumentować wady budynku, zanim minie 5 lat rękojmi.
• Usługi inspekcyjne – zakres i ceny inspekcji SkySnap.
• Drony w nieruchomościach – inspekcje dachu, elewacji i balkonów dla zarządców i wspólnot.

Nagrania wszystkich odcinków dla zarządców i wspólnot.

1. 24.03.2026 | Praktyczne zastosowania dla zarządców i wspólnot
2. 23.04.2026 | Inspekcje dachów
3. 19.05.2026 | Inspekcje balkonów i fasad
4. 25.06.2026 | Rękojmia deweloperska
5. 27.10.2026 | Termowizja (ten odcinek)

Nagrania są też dostępne na YouTube oraz jako podcast w Spotify i Apple Podcasts.

This recap covers a SkySnap webinar from the Drony w Nieruchomościach series, held on 27 October 2026 with thermographer Grzegorz Grzelecki and partner KIGN, answering property managers’ questions about thermal imaging of buildings. Building surveys require the heating season and a stable indoor-outdoor temperature difference, in practice about 15°C, with no freeze-thaw transitions, while flat-roof leaks are best found in summer and PV arrays need at least 600 W/m² of irradiance. A good report confirms survey conditions, classifies and prioritises each issue and is signed by a Level 2 thermographer; SkySnap (skysnap.com) delivers drone thermal and RGB surveys from about PLN 1,500 per building, with results in the SkySnap Portal.