Nagranie webinaru z 19.05.2026 · Drony w Nieruchomościach · Odcinek 3

Inspekcja balkonów i fasad dronem — przewodnik dla zarządców nieruchomości

Pełne nagranie trzeciego webinaru z serii Drony w Nieruchomościach. Tomasz Odrobiński i Agnieszka Kordus z SkySnap pokazują, dlaczego inspekcja fasad i balkonów dronem eliminuje ryzyko wypadków i odpowiedzialności prawnej zarządcy, jak wygląda raport z klasyfikacją uszkodzeń w skali 1-5 oraz jak rozmawiać z mieszkańcami o nalocie dronowym.

https://www.youtube.com/watch?v=VIDEO_ID

Prowadzący webinar

Kiedy zarządca rzeczywiście potrzebuje inspekcji fasady i balkonów?

Agnieszka Kordus podczas webinaru wymieniła sześć typowych sytuacji, w których zarządcy zwracają się do SkySnap o inspekcję. Kolejność odpowiada częstotliwości zgłoszeń:

• Obowiązkowy przegląd techniczny — wymagany przepisami prawa budowlanego, elewacja i balkony to elementy, których nie można pominąć
• Reakcja na zdarzenie pogodowe — burza gradowa, wichura. Dokumentacja z drona przyspiesza proces odszkodowawczy
• Planowanie remontu — zanim zarządca zatwierdzi budżet, potrzebuje twardych danych, z czym ma do czynienia
• Dokumentacja ubezpieczeniowa — ortofotomapa, model 3D i adnotacje z georeferencją stanowią twardy dowód, którego nie da się podważyć
• Systematyczne zarządzanie nieruchomością — regularne inspekcje budują historię stanu technicznego budynku rok do roku
• Spory i roszczenia — datowana, obiektywna dokumentacja chroni zarządcę w sytuacjach konfliktowych

Dlaczego tradycyjna inspekcja na wysokości to ryzyko prawne dla zarządcy?

Tomasz Odrobiński zwrócił uwagę, że ryzyko tradycyjnej inspekcji nie ogranicza się do bezpieczeństwa pracowników — sięga osobistej odpowiedzialności prawnej zlecającego:

„Jeżeli popatrzymy na inspekcje robione na wysokości, to jest ryzyko wypadku. Częstokroć to nie jest tylko ryzyko wypadku, że komuś krzywda się stać może. Może jest ryzyko śmierci. Jest ryzyko, że ktoś, kto zlecił taką inspekcję, nie zabezpieczył ją odpowiednio albo zdarzył się po prostu najzwyklejszy na świecie wypadek, potem będzie musiał się spotkać z prokuratorem.”

— Tomasz Odrobiński, CGO SkySnap

Pozostałe wady tradycyjnego podejścia, które wymienił podczas webinaru:

• Rusztowania — czasochłonne ustawianie, zabezpieczanie, uzyskiwanie zgód. Utrudnienia dla mieszkańców i biznesów w budynku
• Koszt za jeden budynek — znaczący niezależnie od metody (rusztowanie vs. ekipa alpinistyczna)
• Ograniczona jakość dokumentacji — inspektor nie zajrzy wszędzie z odpowiedniego miejsca, liczba zdjęć ograniczona
• Długi czas realizacji — krytyczny problem przy szkodach pogodowych, gdy trzeba działać szybko
• Brak możliwości termowizji w tej samej inspekcji

Co dron wykrywa, czego nie widać z poziomu chodnika?

Agnieszka Kordus omówiła sześć konkretnych przykładów defektów z inspekcji wykonanych przez SkySnap. Każdy zaklasyfikowany w systemie istotności od 1 (drobne) do 5 (zagrożenie życia), plus „szóstka” (znak zapytania) dla przypadków wymagających dyskusji z ekspertem:

• Pęknięcia elewacji (istotność 1) — wbrew niskiej istotności, woda wnikająca w szczelinę powoduje korozję zbrojenia w żelbecie, rozwój grzybów i pleśni wewnątrz ściany, w końcu odpadanie tynku. „Coś co zaczęło się jako kosmetyczna rysa, przeradza się w problem strukturalny, którego naprawa kosztuje więcej niż zrobienie takiej inspekcji” (Agnieszka Kordus)
• Zdeformowane obróbki blacharskie — gdy obróbka przestaje odprowadzać wodę od styku dachu ze ścianą, woda zalewa mur, koroduje stalowe elementy konstrukcji dachu, degraduje strop. Zamarzająca woda odrywa obróbkę od podłoża z każdą zimą
• Niewyczyszczone i uszkodzone rynny — woda przelewa się na elewację i cokół, ściany nasiąkają, w skrajnych przypadkach dochodzi do podmywania fundamentów. Mokry osad w rynnie potrafi ważyć tyle, że oderwie rynnę ze ściany
• Zdegradowany balkon z odsłoniętym zbrojeniem (istotność 5) — najwyższy poziom ryzyka. Korodujące zbrojenie oznacza utratę nośności płyty balkonowej. W najgorszym scenariuszu może dojść do zawalenia całej płyty. Pełna odpowiedzialność prawna spoczywa na zarządcy
• Uszkodzenie tynku — korozja solna (istotność powyżej 1) — większość procesu rozgrywa się wewnątrz ściany, poza zasięgiem wzroku. Sole rozpuszczone w wilgoci krystalizują i rozsadzają tynk od środka. Łatanie powierzchniowe niczego nie rozwiązuje
• Odspojenia płytek balkonowych (istotność 2) — sygnał utraty szczelności hydroizolacji. Woda przenika do płyty, zbrojenie koroduje, beton degraduje pod cyklicznym zamarzaniem. Zacieki u sąsiada piętro niżej

„Bo dochodzimy tutaj do sytuacji, w którym gramy o tę najwyższą stawkę. Czyli już nie o pieniądze, nie o czas, nie o to, żeby wspólnota mieszkaniowa była zadowolona, tylko tutaj już rozmawiamy o ludzkim życiu. Jeżeli widać odsłonięte zbrojenie, które się koroduje, to oznacza, że element zaczął tracić swoją nośność. W najgorszym scenariuszu może dojść do zawalania się całej płyty balkonowej.”

— Agnieszka Kordus o przypadku istotności 5 z inspekcji SkySnap

Co zawiera profesjonalny raport z inspekcji dronowej?

Raport SkySnap nie jest galerią zdjęć z drona. To wielowarstwowy dokument, w którym każdy element ma rolę w procesie decyzyjnym zarządcy. Agnieszka Kordus opisała strukturę:

• Ortofotomapa całej elewacji — cała fasada na jednym „zdjęciu” z centymetrowymi szczegółami, umożliwia pomiary
• Trójwymiarowy model budynku z georeferencją — dostępny online w Portalu SkySnap, można obracać, mierzyć, robić inwentaryzację
• Szczegółowe adnotacje z georeferencją — każde uszkodzenie zaznaczone z lokalizacją, kategorią i opisem zjawiska
• Klasyfikacja istotności w skali 1-5 — od kosmetyki po zagrożenie życia, plus „szóstka” dla przypadków wymagających dyskusji
• PDF kilkaset stron z wyszczególnieniem każdego uszkodzenia, poziomu istotności i opisu zjawiska
• Analiza inżynierska — raport tworzy uprawniony inżynier budownictwa z uprawnieniami konstrukcyjno-budowlanymi. Termowizję wykonuje certyfikowany specjalista (z dwoma poziomami certyfikatu)

Raport powstaje tak, by zarządca mógł go bezpośrednio przekazać trzem różnym odbiorcom:

„Możecie go przekazać do wykonawcy, żeby wiedział, z czym ma do czynienia. Możecie go pokazać zarządowi, żeby uzasadnić zakres prac. Możecie go wysłać ubezpieczycielowi jako dokumentację szkody. Niczego nie trzeba tłumaczyć, opisywać własnymi słowami, bo dane i ta wizualizacja mówią same za siebie.”

— Agnieszka Kordus, SkySnap

Jak Portal SkySnap zmienia codzienną pracę zarządcy?

Po inspekcji zarządca otrzymuje dostęp do Portalu SkySnap, gdzie budynek istnieje jako cyfrowy bliźniak — interaktywny model 3D w przeglądarce, bez instalacji oprogramowania.

Podczas webinaru Tomasz Odrobiński pokazał Portal na przykładach z konta demo: budynek centrum handlowego M1 oraz szkoła podstawowa w Warszawie. Funkcje, które realnie zmieniają pracę:

• Warstwa inspekcyjna z adnotacjami — kliknięcie w defekt na modelu 3D pokazuje opis, kategorię i poziom istotności
• Pomiary 2D i 3D — powierzchnia elewacji, długość obróbek do wymiany, kubatura ocieplenia — bez wyjazdu w teren
• Inwentaryzacja online — przeglądanie i mierzenie elementów z poziomu komputera. Przykład z webinaru: inwentaryzacja studzienek na terenie kompleksu handlowego
• Import istniejących modeli klientów — SkySnap potrafi osadzić zewnętrzny model 3D w siatce geodezyjnej, każdy punkt otrzymuje współrzędne
• Praca zespołowa zdalna — wykonawca, zarząd i ekspert techniczny pracują na tych samych danych

Dokładność modelu dostosowywana jest do potrzeb projektu. Agnieszka Kordus wskazała, że w wymagających projektach SkySnap osiągnął 1,5 cm na piksel. Im wyższa dokładność, tym więcej zdjęć i dłuższy czas przetwarzania. Gdzie potrzebna jeszcze większa precyzja — wchodzi LiDAR.

Jak rozmawiać z mieszkańcami o nalocie dronowym?

Agnieszka Kordus traktuje komunikację z mieszkańcami jako obligatoryjny element zlecenia — wpisany w umowę z klientem. SkySnap nie wykonuje inspekcji bez potwierdzenia, że wspólnota została poinformowana.

Standardowy proces komunikacji, który SkySnap rekomenduje:

1. Zgoda zarządu — warunek konieczny do rozpoczęcia projektu (bez tego SkySnap nie podejmuje zlecenia)
2. Powiadomienie wspólnoty — informacja o planowanym nalocie, dacie i zakresie inspekcji
3. Wytyczne dla mieszkańców:
   • zasłonięcie okien w dniu nalotu
   • uprzątnięcie balkonów (rzeczy, które nie powinny być widoczne na zdjęciach raportu)

Najsilniejszy argument w rozmowie z opornym mieszkańcem, jaki padł podczas webinaru:

„Czy wolimy wchodzić osobno każdemu mieszkańcowi na balkon, czy wolelibyśmy tylko przelecieć koło tego balkonu? Ja mając swój balkon wolałabym, żeby ktoś mnie tutaj przeleciał, a nie wchodził przez mieszkanie, kiedy ja muszę być w domu, muszę wyrazić zgodę, posprzątać jeszcze chałupę.”

— Agnieszka Kordus, SkySnap

Webinar poruszył też trudny kontekst społeczny — pytanie Pana Marcina o niechęć mieszkańców związaną z obawami o prywatność i z kojarzeniem dronów z działaniami wojennymi. Odpowiedź obojga prelegentów: edukacja, transparentność, etyczne korzystanie z BSP (bezzałogowych statków powietrznych), uprawnienia, zgłaszanie każdego lotu do Drone Tower.

Najczęstsze pytania z webinaru

Wybrane pytania zadane na żywo przez uczestników z odpowiedziami prelegentów:

Jak działa demo Portalu SkySnap i jak z niego skorzystać?

Demo udostępniane na 21 dni. Po rejestracji uruchamia się proces onboardingu — specjalista SkySnap dzwoni i prowadzi przez Portal krok po kroku. Codzienne e-maile z materiałami pomagają zapoznać się z funkcjami w spokojnym tempie. Konta demo dostępne zarówno dla zarządców nieruchomości (do pracy na modelach 2D i 3D własnych budynków), jak i dla operatorów dronów (do testowania możliwości monetyzacji danych).

Czy podczas rozmów z klientem macie materiał wideo lub udostępniony model, by pokazać możliwości inspekcji?

Tak — wystarczy napisać do działu sprzedaży. SkySnap udostępnia przykłady raportów i modeli. W Portalu SkySnap dostępne są też projekty pokazowe (m.in. budynek M1, szkoła podstawowa w Warszawie) — można je obejrzeć po rejestracji konta demo.

Czy mogę samodzielnie wgrać własny cyfrowy bliźniak do Portalu SkySnap?

Tak — SkySnap importuje istniejące modele klientów. Jeżeli to możliwe, pomaga osadzić model w siatce geodezyjnej (każdy punkt na modelu otrzymuje współrzędne geodezyjne). W standardowych zleceniach inspekcyjnych SkySnap wykonuje nalot i równolegle procesuje zdjęcia pod fotogrametrię — model 3D jest wliczony w cenę pakietu.

Jak radzić sobie z niechęcią lub wrogością mieszkańców do inspekcji dronem?

Trzy elementy: po pierwsze formalna komunikacja — w umowie z klientem (zarządcą) wpisane jest, że ma poinformować mieszkańców o nalocie i przekazać im wytyczne (zasłonić okna, uprzątnąć balkony). Po drugie edukacja — pokazanie, że dron przelatujący nad balkonem jest mniej inwazyjny niż inspektor wchodzący przez mieszkanie. Po trzecie szerszy kontekst: drony kojarzą się z wojskowością, warto wykorzystać moment medialnej obecności tematu, by edukować o cywilnych zastosowaniach. SkySnap działa zgodnie z prawem — uprawnieni operatorzy, zgłaszanie każdego lotu do Drone Tower.

W jakich formatach klient otrzymuje dane z inspekcji?

Standardowo: PDF raport (kilkaset stron, klasyfikacja istotności, opisy zjawisk) + model 3D + ortofotomapa elewacji. Jeżeli klient potrzebuje innego formatu danych, SkySnap stara się dopasować — zespół codziennie pracuje na różnych formatach.

Jaką dokładność osiągacie w modelach 3D z inspekcji?

Dokładność zależy od potrzeb projektu. W wymagających projektach SkySnap osiągnął 1,5 cm na piksel przy procesowaniu danych. Im wyższa wymagana dokładność, tym więcej zdjęć i dłuższy czas przetwarzania. Tam, gdzie potrzebna jest jeszcze większa precyzja, SkySnap stosuje LiDAR. Dla wielkich budów liniowych zwykle niższa dokładność wystarczy; dla szczegółowej inwentaryzacji elewacji warto inwestować w wyższą.

Powiązane materiały

• Drony w nieruchomościach — usługi inspekcyjne — pełna oferta SkySnap dla zarządców i wspólnot
• Jak drony zmieniają zarządzanie stanem technicznym nieruchomości — diagnostyka zaczyna się od dachu
• Portal SkySnap — analiza danych fotogrametrycznych — narzędzie do pracy z cyfrowym bliźniakiem budynku
• Baza wiedzy SkySnap — wszystkie checklisty, e-booki, raporty

Nadchodzący webinar — czerwiec 2026

Termowizja fasad lub Inspekcje w okresie rękojmi

Druga połowa czerwca 2026 · Online · Bezpłatny

Tomasz Odrobiński zapowiedział, że kolejny webinar serii skupi się na jednym z dwóch tematów: termowizji fasad (mostki cieplne, zawilgocenia niewidoczne gołym okiem) lub inspekcjach w okresie rękojmi (wykazanie usterek w pierwszych 5 latach budynku w celu uzyskania finansowania napraw od dewelopera). Zapisz się na serię — dowiesz się o dacie i temacie pierwszy.

Dołącz do serii i otrzymaj zaproszenie

Cała seria webinarów Drony w Nieruchomościach

Co miesiąc omawiamy konkretne tematy z perspektywy zarządców i wspólnot. Dotychczasowe odcinki:

• Odcinek 1 — Wprowadzenie do inspekcji nieruchomości dronami
• Odcinek 2 — Inspekcje dachów (23.04.2026)
• Odcinek 3 — Inspekcje balkonów i fasad (19.05.2026) — ten webinar
• Odcinek 4 — Termowizja lub Rękojmia (czerwiec 2026 — w przygotowaniu)

Zobacz wszystkie webinary SkySnap →