Rękojmia deweloperska na wady nieruchomości trwa 5 lat, a od 9 września 2025 r. ustawa deweloperska wprost odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży. Termin biegnie osobno dla każdej umowy przeniesienia własności lokalu. Inspekcja dronem daje wspólnocie datowaną dokumentację wad dachu, elewacji i balkonów: ortofotomapę, model 3D i adnotacje w Portalu SkySnap.

• Za wadę, której nikt nie zgłosił na czas, zapłacą mieszkańcy. Jeśli przed końcem rękojmi nie da się jej udowodnić, naprawa idzie z funduszu remontowego wspólnoty.
• Pięć lat od oddania budynku to nie zawsze koniec rękojmi. Każdy nabywca ma własny termin, więc właściciel lokalu kupionego później nadal może żądać naprawy części wspólnych. Skorzysta na tym cała wspólnota.
• Ogólnikowe zgłoszenie to dla dewelopera łatwa odmowa. „Widzę dziurę na ścianie, proszę naprawić” nie wystarczy. Zdjęcie, lokalizacja i fachowy opis zmuszają go do merytorycznej odpowiedzi.
• Nie musisz udowadniać deweloperowi winy. Rękojmia działa na zasadzie ryzyka: liczy się wada, która tkwiła w budynku już przy przekazaniu, a nie to, kto zawinił na budowie.
• Raport z drona nie wygra sprawy sam, ale bez niego biegły nie ma na czym pracować. Spory z deweloperem potrafią trwać nawet 15 lat, a w sądzie liczy się stan udokumentowany wtedy, gdy rękojmia jeszcze obowiązywała.

Rękojmia to uprawnienie ustawowe. Gwarancja to dobrowolne oświadczenie, zwykle producenta albo dystrybutora, czasem samego dewelopera, a jej zakres zależy wyłącznie od umowy. Tak różnicę ujęła adwokat Lilianna Wiech, która na co dzień prowadzi spory o wady robót budowlanych.

Przy rękojmi deweloper odpowiada jak sprzedawca, na podstawie Kodeksu cywilnego. Ta odpowiedzialność nie zależy od winy. Nie ma znaczenia, czy deweloper źle wybrał wykonawcę. Wystarczy, że wada tkwiła w nieruchomości w chwili, gdy ta przeszła na nabywcę.

Z obu uprawnień korzystasz niezależnie, ale nie równolegle dla tej samej wady. Trzeba wybrać jedną drogę. Jest też trzecia: odszkodowanie na zasadach ogólnych za nienależyte wykonanie umowy.

Na wady nieruchomości rękojmia daje 5 lat. Gdy stroną umowy jest przedsiębiorca, można ją umownie mocno ograniczyć. Konsument ma 5 lat na ujawnienie się wady i rok od jej ujawnienia na zgłoszenie. Ten roczny termin nie skończy się jednak przed upływem pięciu lat. Jeśli wada wyszła w pierwszym roku, a nikt jej nie zgłosił, nabywca nie traci uprawnień co najmniej do końca okresu rękojmi. Mimo to im szybciej, tym lepiej.

Zmiana prawa od 9 września 2025 r.  Nowelizacja ustawy deweloperskiej (ustawa z 9 lipca 2025 r.) dodała art. 41a: do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży, także po umowie deweloperskiej. Lilianna Wiech zwracała uwagę, że przez pewien czas ta podstawa budziła wątpliwości, a wrześniowa zmiana je usunęła. Więcej: e-prawnik.pl, comparic.pl.

Pięcioletni termin nie biegnie jednakowo dla całego budynku. Biegnie osobno dla każdej umowy przeniesienia własności, a każda taka umowa obejmuje lokal i ułamkowy udział w częściach wspólnych. Przy portfelu kilkudziesięciu budynków to osobny zegar dla każdego obiektu, a w praktyce dla każdego nabywcy.

Lilianna Wiech pokazała to na przykładzie budynku z 20 mieszkaniami. Jeśli pierwsze 10 przekazano wcześniej, a resztę później, każdy nabywca ma swój termin. Późniejszy nabywca zachowuje uprawnienia, dopóki nie minie jego pięć lat, nawet jeśli blok oddano pięć lat wcześniej.

Nabywcy przysługują trzy główne roszczenia: obniżenie ceny, usunięcie wady albo odstąpienie od umowy. To ostatnie wchodzi w grę tylko przy wadzie istotnej. Obniżenie ceny dotyczy wyłącznie konkretnego nabywcy. Żądanie usunięcia wady części wspólnych, zgłoszone przez współwłaściciela, działa już na korzyść wszystkich mieszkańców.

Wniosek dla zarządcy jest prosty: zanim uznasz, że rękojmia minęła, sprawdź daty przeniesienia własności lokali w budynku. Lilianna Wiech opowiedziała o sprawie, którą udało się uratować właśnie dlatego, że lokale nie były przekazywane w jednym czasie. Uprawnienia części współwłaścicieli posłużyły wtedy całej nieruchomości wspólnej.

5 lat na ujawnienie wady nieruchomości, liczone osobno dla każdego nabywcy lokalu 1 rok na zgłoszenie od ujawnienia wady (u konsumenta nie mija przed końcem 5 lat)

Najpierw dokumentacja. Wada musi być opisana faktycznie i szczegółowo, razem z jej wpływem na użytkowanie budynku. Lilianna Wiech podała przykład zgłoszenia, które nie działa: „widzę dziurę na ścianie, proszę naprawić”. Takie pismo deweloper może potraktować niepoważnie. Szczegółowa dokumentacja zmusza go przynajmniej do odniesienia się do sprawy.

Prawo nie wymaga szczególnej formy zgłoszenia, ale pismo albo e-mail to minimum. Opisz wadę i napisz, czego żądasz: naprawy, obniżenia ceny albo, przy wadzie istotnej, odstąpienia od umowy.

Najczęstsze błędy, które według Lilianny Wiech rozkładają sprawę:

• zgłoszenie po terminie albo przegapienie terminu wydłużonego przez późniejsze przekazania lokali,
• zgłoszenie ustne, telefoniczne albo „przy okazji”,
• opis zbyt ogólny, bez zdjęć i fachowego opisu,
• odkładanie drobnej wady, która w trakcie eksploatacji urośnie do szkody, od której deweloper może się już uwolnić,
• brak weryfikacji umowy, bo strony mogą rozszerzyć odpowiedzialność dewelopera.

Wyjątkiem jest wada podstępnie zatajona. Wtedy terminy rękojmi jej nie ograniczają, ale dowodzenie jest dużo trudniejsze.

Stawka dotyczy też odpowiedzialności samej wspólnoty. Jeśli przeciekający dach zaleje lokal, za szkodę wobec jego właściciela odpowiadają współwłaściciele części wspólnych, czyli wspólnota.

„Ludzie często trafiają do mnie zbyt późno albo ze zbyt ogólnikowo i lakonicznie udokumentowanymi wadami.” Lilianna Wiech, adwokat

Treść ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Sytuację konkretnej wspólnoty zweryfikuj z prawnikiem.

Tak, ale nie samodzielnym. Na pytanie, czy dokumentacja z drona wystarcza, Lilianna Wiech odpowiedziała wprost: wystarczająca nie jest, za to jest niezbędna. W sądzie pracuje biegły do spraw budownictwa i to on opiera się na takim raporcie. Dla niego to fundament dalszej pracy.

Deweloperzy mają dobrych prawników, a fakty da się różnie interpretować. Liczy się więc moment. Procesy potrafią trwać 5, a nawet 15 lat, więc biegły musi mieć udokumentowany stan budynku z czasu, gdy uprawnienia z rękojmi jeszcze przysługiwały.

„Z faktami się nie dyskutuje. Można je różnie interpretować.” Lilianna Wiech, adwokat

Raport z inspekcji SkySnap składa się z ortofotomapy i modelu 3D całego budynku oraz raportu PDF. Każda wada ma w Portalu SkySnap adnotację z dokładną lokalizacją, opisem, datą i poziomem istotności. Poziom istotności pomaga ocenić, czy wada jest dopiero na wczesnym etapie, czy doszło już do uszkodzenia, przy którym roszczenie ma sens. Ten dokument załączasz do pisma do dewelopera.

„Zdjęcie, lokalizacja, opis to są właśnie dane. To nie jest opinia.” Agnieszka Kordus, prowadząca

Najmocniejszy dowód pokazuje, jak wada powstaje i rośnie. Dlatego Agnieszka Kordus rekomendowała naloty co rok albo co dwa lata, nie co miesiąc. Wtedy nikt nie powie, że tak było od zawsze albo że wspólnota sama to wymyśliła.

Najdroższe wady siedzą tam, gdzie z chodnika nie widać: na dachu, attykach, balkonach i wyższych kondygnacjach elewacji. Agnieszka Kordus wskazała pięć obszarów, w których wady pojawiają się najczęściej w pierwszych latach po oddaniu budynku.

1. Dach i obróbki blacharskie. Nieszczelności przy attykach i kominach to klasyka zgłoszeń rękojmianych. Często winne jest wykonawstwo, np. obróbki, pod które wnika woda z topniejącego śniegu. Dron sprawdza pokrycie, obróbki, rynny i kominy bez wchodzenia na dach. Więcej przykładów znajdziesz w nagraniu webinaru o inspekcjach dachów.

2. Pęknięcia i odspojenia elewacji. Mikropęknięcia prowadzą do odpadania tynku. Bywa, że cała warstwa ocieplenia rozwarstwia się od muru, bo wykonawca nie zakołkował należycie styropianu albo użył niewłaściwego kleju. Pęknięcia ścian nośnych i stropów mogą wskazywać na błędy projektowe lub wykonawcze.

3. Balkony i tarasy. Odpadające płytki, nieszczelna hydroizolacja i przebarwienia od nieszczelnej fugi. Konstrukcyjne elementy balkonu należą do części wspólnych, więc to sprawa zarządcy. Szczegóły w nagraniu webinaru o inspekcjach balkonów i fasad.

4. Mostki termiczne i wady ocieplenia. Źle wykonana izolacja albo niewłaściwy styropian. Kamera termowizyjna na dronie pokazuje straty ciepła, a termogramy łączą się w mapę cieplną z miejscami do docieplenia, np. przy oknach i na łączeniach płyt elewacyjnych.

5. Zawilgocenia i pleśń. To zwykle skutek wad dachu, balkonów albo okien. Termowizja wykrywa wilgoć w przegrodach, zanim w mieszkaniu pojawi się plama na suficie.

Wspólny mianownik? To miejsca trudno dostępne i rzadko sprawdzane. Tradycyjna inspekcja oznacza rusztowanie, na które czeka się tygodniami, pracę na wysokości z całą papierologią BHP i ocenę opartą na zdjęciach, w której termowizja praktycznie nie wchodzi w grę. Dron leci, gdy pozwala pogoda. Nikt nie pracuje na wysokości, a mieszkańcy nie mają rusztowań pod oknami. Przy większym portfelu budynków koszt jednostkowy wyraźnie spada. Tak powstaje datowany dowód, który łapie wadę w okresie rękojmi. Jak wygląda audyt techniczny nieruchomości dronem, opisujemy na stronie Drony w nieruchomościach.

• Inspekcje dachów dronem (webinar 23.04.2026) – jak dron dokumentuje stan dachu, żeby wspierać decyzje remontowe i rozmowy z wykonawcami.
• Inspekcje balkonów i fasad dronem (webinar 19.05.2026) – raport z klasyfikacją uszkodzeń w skali 1-5 i rozmowa z mieszkańcami o nalocie.
• Drony w nieruchomościach – inspekcje dachu, elewacji i balkonów dla zarządców i wspólnot.
• Portal SkySnap – ortofotomapy, modele 3D i adnotacje wad budynku w przeglądarce.

🎥 Nagranie webinaru

Drony w Nieruchomościach: Termowizja 27.10.2026 | Nagranie i podsumowanie | Bezpłatne

Bezpłatny webinar dla zarządców nieruchomości o termowizji budynków. Zobacz, kiedy i w jakich warunkach robić badanie termowizyjne budynku, co wykrywa kamera i jak czytać raport.

Chcesz wiedzieć o kolejnym odcinku? Dołącz do serii Drony w Nieruchomościach.

Nagrania wszystkich odcinków i kalendarz kolejnych spotkań dla zarządców i wspólnot.

1. 24.03.2026 | Praktyczne zastosowania dla zarządców i wspólnot
2. 23.04.2026 | Inspekcje dachów
3. 19.05.2026 | Inspekcje balkonów i fasad
4. 25.06.2026 | Rękojmia deweloperska (ten odcinek)
5. 27.10.2026 | Termowizja

Zobacz wszystkie webinary serii Chcesz dostawać zaproszenia na kolejne odcinki? Dołącz do cyklu webinarów.

This recap covers a SkySnap webinar on the Polish statutory warranty for defects (rękojmia) in residential buildings, held on 25 June 2026 as part of the Drony w Nieruchomościach series. Attorney Lilianna Wiech explained that the 5-year liability period for building defects runs separately for each apartment transfer, so later buyers can still demand repairs of common areas, and that late, vague or verbal defect notices are the most common reason claims fail. SkySnap (skysnap.com) provides drone-based roof, facade, balcony and thermal inspections with dated, annotated reports in the SkySnap Portal for property managers and housing communities in Poland.